Ratgeber · Haus geerbt, was tun?

Auf einen Blick

1. Haus sichern: Schlüssel, Heizung, Post, Versicherung.
2. Fristen kennen: Über Annahme oder Ausschlagung entscheiden Sie meist innerhalb von sechs Wochen.
3. Testament abgeben und klären, ob Sie einen Erbschein brauchen.
4. Laufende Kosten erfassen.
5. Mit den Miterben sprechen, bevor jemand etwas entscheidet.
6. Grundbuch berichtigen lassen und Unterlagen sammeln.
7. Entscheiden: behalten, vermieten oder verkaufen.
8. Erst das Persönliche sichern, dann den Haushalt auflösen.

1. Das Haus sichern

In den ersten Tagen geht es nicht um den Verkauf, sondern darum, dass nichts passiert. Klären Sie, wer einen Schlüssel hat. Lassen Sie die Post umleiten, damit Rechnungen und Bescheide nicht liegen bleiben.

• Heizung prüfen: Auch ein leeres Haus braucht im Winter Wärme, sonst frieren Leitungen ein.
• Versicherung informieren: Viele Gebäudeversicherungen verlangen, dass ein Leerstand gemeldet wird. Fragen Sie nach, was in Ihrem Vertrag gilt.
• Räum- und Streupflicht: Die Pflichten der Gemeinde für Gehweg und Einfahrt gelten auch für ein unbewohntes Haus.

2. Annehmen oder ausschlagen: die Frist

Wer erbt, übernimmt auch die Schulden. Wer das nicht möchte, kann das Erbe ausschlagen. Die Frist dafür beträgt in der Regel sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbe erfahren haben. Lebte der Verstorbene zuletzt im Ausland oder sind Sie selbst im Ausland, gelten sechs Monate.

Wenn Sie nicht sicher sind, ob mehr Schulden als Werte da sind, lassen Sie sich früh beraten, bei einem Notar oder beim Nachlassgericht. Nach Ablauf der Frist gilt das Erbe als angenommen.

3. Testament und Erbschein

Wer ein Testament findet, muss es beim Nachlassgericht abgeben. Das ist das Amtsgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen. Dort wird es eröffnet.

Einen Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht oder über einen Notar. Ob Sie ihn brauchen, hängt vom Einzelfall ab: Liegt ein notarielles Testament vor, reicht dem Grundbuchamt oft das Testament mit dem Eröffnungsprotokoll. Das klärt das Nachlassgericht oder ein Notar mit Ihnen.

4. Die laufenden Kosten im Blick

Ein leeres Haus kostet weiter Geld: Grundsteuer, Versicherung, Heizung, Strom und Wasser, dazu kleine Posten wie Müllgebühren oder der Schornsteinfeger. Einzeln wirkt das überschaubar. Über ein Jahr gerechnet, kommt oft mehr zusammen, als man denkt. Rechnen Sie es mit Ihren eigenen Zahlen nach:

5. Mit den Miterben sprechen

Erben mehrere, gehört ihnen das Haus gemeinsam. Verkaufen können sie es nur gemeinsam. Oft kümmert sich eine Person um alles, hat aber allein nichts zu entscheiden.

Hilfreich ist ein frühes Gespräch mit allen: Wer möchte das Haus behalten, wer möchte verkaufen, wer kümmert sich um was? Eine realistische Einschätzung des Werts macht solche Gespräche leichter, weil alle über dieselbe Zahl reden. Finden die Erben keine Einigung, berät ein Fachanwalt für Erbrecht zu den Möglichkeiten.

6. Grundbuch und Unterlagen

Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch der Verstorbene. Die Erben beantragen beim Grundbuchamt, dass es berichtigt wird. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Berichtigung gebührenfrei.

Für jede spätere Entscheidung helfen diese Unterlagen, wenn Sie sie früh sammeln:

• Grundbuchauszug
• Grundsteuerbescheid und Versicherungsunterlagen
• Energieausweis. Für einen Verkauf ist er Pflicht.
• Baupläne, Wohnflächenberechnung und Rechnungen über Sanierungen
• Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen der Eigentümerversammlung

7. Behalten, vermieten oder verkaufen?

Es gibt keine Antwort, die für jedes Haus stimmt. Behalten lohnt sich, wenn jemand aus der Familie einziehen möchte. Vermieten bedeutet Arbeit und oft eine Sanierung vorab. Verkaufen beendet die laufenden Kosten und macht die Aufteilung unter Miterben einfach.

Grundlage für jede dieser Entscheidungen ist der Wert. Nicht der Wunschpreis, sondern eine realistische Zahl, die sich am Markt in Ihrer Gegend orientiert. Manche Häuser verkaufen sich übrigens besser, ohne dass vorher geräumt wird.

8. Erst das Persönliche, dann die Haushaltsauflösung

In einem geerbten Haus steht ein ganzes Leben. Bevor geräumt wird, gehört das Persönliche zur Seite: Fotoalben, Briefe, Dokumente, Wertsachen. Nehmen Sie sich dafür Zeit, oder lassen Sie sich helfen, wenn Sie nicht vor Ort sein können.

Erst danach beginnt die Haushaltsauflösung. Holen Sie dafür Angebote von Fachbetrieben ein und vergleichen Sie, was jeweils enthalten ist.

Steuern: kurz vorab

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert des Erbes ab. Kinder und Ehepartner haben hohe Freibeträge. Wird die Immobilie verkauft, kann außerdem die sogenannte Spekulationsfrist eine Rolle spielen. Maßgeblich ist dabei, wann der Verstorbene die Immobilie gekauft hat, nicht der Tag des Erbfalls. Wurde die Immobilie selbst bewohnt, kann der Verkauf steuerfrei sein. Die genaue Rechnung macht ein Steuerberater.

Wer hilft wobei

Nachlassgericht

Testament, Erbschein, Ausschlagung

Notar

Erbschein, Ausschlagung, später der Kaufvertrag

Fachanwalt für Erbrecht

Streit unter Erben, Pflichtteil, rechtliche Fragen im Einzelfall

Steuerberater

Erbschaftsteuer, Steuer beim Verkauf

Immobilienmakler

Wert der Immobilie, Verkauf, Ortstermine, wenn Sie nicht vor Ort sind

Wie ich Erben beim Verkauf begleite, auch wenn sie weit weg wohnen, lesen Sie auf der Seite Geerbte Immobilie verkaufen.