Vermietete Immobilie verkaufen · Villingen-Schwenningen
Eine vermietete Wohnung verkauft man anders als eine leere.
Andere Käufer, andere Zahlen, andere Unterlagen. Ich weiß, worauf Kapitalanleger schauen, und bereite das Objekt entsprechend auf.
Lieber direkt?07720 6967 440
Ihre Mieter erfahren nichts, bevor Sie es wollen.
- Diskrete Vermarktung möglich.
- Besichtigungen mit Rücksicht auf Mieter.
- Bestehende Mietverhältnisse bleiben unberührt.
Ihre Situation
Vielleicht kennen Sie das.
- Die Rendite trägt sich, aber die Verwaltung frisst Ihre Zeit.
- Sie wissen nicht, ob der Preis eher über die Rendite oder über den Sachwert läuft.
- Ein Mieter zahlt seit Monaten unpünktlich.
- Die nächste große Sanierung steht an, und Sie fragen sich, ob sich das noch rechnet.
- Und Sie wollen Ihre Mieter nicht beunruhigen, solange nichts entschieden ist.
Ein vermietetes Objekt zu verkaufen ist kein Rückzug. Oft ist es der Moment, an dem sich das Kapital woanders besser rechnet.
Worauf Käufer schauen
Kapitalanleger rechnen, sie träumen nicht.
Wer vermietet kauft, sieht andere Dinge als jemand, der selbst einziehen will.
Die Ist-Miete, nicht die Wunschmiete
Entscheidend ist, was tatsächlich fließt, belegt durch die Mietaufstellung. Eine theoretisch mögliche Miete bezahlt Ihnen niemand mit.
Dafür brauche ich Ihre Aufstellung.
Der Zustand hinter der Fassade
Dach, Heizung, Leitungen, Instandhaltungsrücklage. Was in den nächsten zehn Jahren ansteht, zieht der Käufer vom Preis ab.
Besser, wir beziffern es vorher.
Vollständige Unterlagen
Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlung, Rücklagenstand. Fehlt etwas, sinkt der Preis oder der Käufer springt ab.
Das stelle ich zusammen.
Wer diese drei Punkte vorbereitet, verhandelt aus einer anderen Position. Wer sie offenlässt, zahlt drauf.
Meine Rolle
Was ich übernehme, und was nicht.
Was ich übernehme
- Ich stelle Mietaufstellung und Unterlagen zusammen, die Kapitalanleger erwarten.
- Ich rechne die Rendite so, wie ein Käufer sie rechnen wird.
- Ich spreche Interessenten gezielt an, statt breit zu inserieren.
- Ich stimme Besichtigungen mit Ihren Mietern ab und halte die Fristen ein.
Was nicht meine Aufgabe ist
- Ihren Mietern kündigen oder zu einer Kündigung raten.
- Zu Steuern, Abschreibung oder Spekulationsfrist beraten.
- Eine Rendite in Aussicht stellen, die die Ist-Miete nicht hergibt.
- Ohne Ihre Zustimmung mit Mietern über den Verkauf sprechen.
Ein Verkauf ändert am Mietverhältnis nichts. Kauf bricht nicht Miete, das steht in § 566 BGB — und Ihre Mieter sollten das von Ihnen hören und nicht aus dem Portal.
Kosten
Sie zahlen erst, wenn verkauft ist.
Ich arbeite auf Erfolgsbasis. Werbung, Besichtigungen und Vermarktung gehen auf meine Kosten. Mein Honorar entsteht nur, wenn der Kaufvertrag zustande kommt.
Ein Unterschied zum selbstgenutzten Haus: Der Halbteilungsgrundsatz nach § 656c BGB gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden. Bei Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Käufern wird die Provision frei vereinbart. Was für Ihr Objekt gilt, sage ich Ihnen im ersten Gespräch, und es steht schriftlich in der Vereinbarung.
Wer ich bin
Wer ich bin.
Ich bin Boban Jovanovic, seit 2014 in der Immobilienbranche, mit eigenem Büro in Villingen-Schwenningen.
Bei vermieteten Objekten hängt viel an den Unterlagen. Ich stelle sie zusammen, bevor der erste Interessent danach fragt. Das erspart Ihnen Rückfragen und mir Preisverhandlungen.
Mehr über michRückmeldung
Ich melde mich innerhalb von 24 Stunden, werktags. Sie sprechen mit mir, nicht mit einem Büro.
Ablauf
So läuft es ab.
Sie schicken mir die Eckdaten.
Objektart, Anzahl der Einheiten, Ist-Miete, Baujahr. Mehr brauche ich für den Anfang nicht.
Ich rechne und bewerte.
Nach Ertragswert und nach Sachwert, damit Sie beide Zahlen kennen und wissen, welche trägt.
Wir entscheiden über die Vermarktung.
Diskret an ausgewählte Interessenten oder öffentlich. Beides hat Vor- und Nachteile, die ich Ihnen nenne.
Verkauf und Übergabe.
Einschließlich Übergabe der Mietkautionen und Abrechnung der Nebenkosten zum Stichtag.
Häufige Fragen
Was mich bei vermieteten Objekten am häufigsten gefragt wird.
Erfahren meine Mieter vom Verkauf?
Erst wenn Sie es wollen. Für Besichtigungen brauche ich ihre Mitwirkung, das lässt sich irgendwann nicht vermeiden. Aber ich melde mich nicht ohne Ihre Absprache bei ihnen.
Müssen die Mieter ausziehen?
Nein. Kauf bricht nicht Miete nach § 566 BGB: Der Käufer tritt in die bestehenden Verträge ein. Eine Eigenbedarfskündigung wäre allein seine Sache und an enge Voraussetzungen gebunden.
Verkauft sich eine vermietete Wohnung schlechter?
Sie verkauft sich an andere Leute. Selbstnutzer fallen weg, Kapitalanleger kommen dazu. Bei ordentlicher Rendite ist der Interessentenkreis nicht kleiner, nur anders.
Wie wird der Preis ermittelt?
Über den Ertragswert, also das Verhältnis von Jahresnettokaltmiete zu Kaufpreis, abgeglichen mit dem Sachwert. Welcher am Ende zählt, hängt vom Objekt und vom Käuferkreis ab.
Was passiert mit den Kautionen?
Sie gehen mit dem Objekt auf den Käufer über, samt Zinsen. Das wird im Kaufvertrag geregelt, dafür brauche ich Ihre Aufstellung.
Ich habe nur eine einzelne vermietete Wohnung. Lohnt sich das für Sie?
Ja. Eine einzelne Wohnung ist genauso ein Objekt wie ein Mehrfamilienhaus, der Ablauf ist derselbe.
Muss ich Spekulationssteuer zahlen?
Bei vermieteten Objekten gilt die Zehnjahresfrist. Wie es in Ihrem Fall aussieht, klärt Ihr Steuerberater. Das sollte feststehen, bevor die Vermarktung beginnt.
Der erste Schritt
Schicken Sie mir die Eckdaten, ich rechne.
Objektart, Einheiten, Ist-Miete, Baujahr. Damit sage ich Ihnen, was realistisch ist.
07720 6967 440 anrufenVertraulich. Ihre Mieter erfahren nichts.
Ihr Objekt.
Ein paar Angaben genügen für den Anfang. Details klären wir am Telefon.